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商铺知识

店面本身评估项目罗列



  “点”是强调立地点本身的评估。针对所要开店的建筑物内外结构及法律问题分析评估,其中评选项目有:
  1.辩识性:预定点地址是否明确?临近100公尺内是否有明显的路标?一般来说,地址是顾客认识门店的锁匙,因此,明确的地址是第一条件。其次,明显的路标有助于顾客寻找,如车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。
  2.齐全性:建筑物内含有那些设施?通常设施愈齐备,开店装潢成本将越低。当然如果建筑物内部恰好有特殊设计,可在取得屋主同意后进行拆除工作,如此一来将增加成本。但有时为了店门的美观,不得不开支时,可进一步与屋主谈判,争取拆除补助费。
  3.所有权明确化:确认真正拥有所有权的屋主。由于部分业者常因本身经营不善,而转任二房东出租店面或是透过中介租赁,无法清楚定义真正所有权者,可能导致租赁法律权益纠纷,不利经营。因此,所有权明确化是不可忽略。
  4.完整性:经由使用执照来再次确认承租屋主店面法律上使用的权利,并了解实际营业使用的申请。
  5.清白性:清查所租赁房屋是否有被银行或其他机构设订有他项权利或是被查封拍卖的记录。以避免于租屋期间因房东的财务纠纷影响正常营业。
  6.时间性:预定点现行使用人是谁?需要多久才能腾空并移交使用。愈短时间对连锁业者愈有利。
  7.明显度:架设广告招牌的可见度。招牌是连锁业者与顾客沟通的第一步,因此愈明显的招牌对连锁业者愈好。
  8.气候性:气候非但会影响消费意愿,特殊气候或地形也会造成经营上不可预估的风险。如淹水、日晒所引起商品及设备的损耗、或者店面迎向强风所造成大量落尘,会影响店面的干净程度。
  9.建筑物本身:建筑物的年份及现况是评估首要条件,一般来说,十年以上老屋不予考虑。再者,建筑物构造成份分析造成及楼层分析。前者有助于装璜成本的预估,后者则考虑间接费用的开支。
  10.积率:积率则是指预定点本身的形状与面积。形状有两种,一是指建筑物外观的整体设计,第二则是指预定本身的形状。前者关系到门店的未来形态,后者则是卖场设计的重点。通常愈方便的卖场其形状愈好。
  11.面积:是指可使用的营业面积。也就是说经内部测量后的有效面积数。其中门店宽度是首要条件。
  12.押金和租金:预定点地价高低关系到租金成本。押金是房租的几个月及附近房租行情打探是不可缺少前期调查工作。租金则是房租的高低及付款方式。如果门店是前任租屋者自己放弃租赁权,则一定要了解前任租屋者的成败因素及迁移因素,以作为前车之鉴。

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